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【來論】解決土地問題,我們要何去何從

【來論】解決土地問題,我們要何去何從
圖:資料圖

文:廖俊賢

香港山多平地少,土地短缺問題一直困擾香港。再加上香港人口眾多,加劇社會對房屋的需求。香港土地問題一直受到爭議,而土地問題可歸為土地供應不足問題,筆者將就土地供應不足問題進行分析。

首先住屋方面,根據本土研究資料顯示,鄉郊居所佔住宅土地最多,總共46%,但容納人口最少,只有7.2%;其次是私人住宅,佔33%住宅土地,容納人口比前者大幅增加,為45%;而三個地方中以公屋佔住宅地為最少,只有兩成,容納的人口卻是最多,為47.5%。鄉郊居所佔了住宅土地多於四成,容納人口卻不足一成,相反公屋的佔地只有兩成,容納的人口卻有差不多達五成的人口。由此可見,現時土地供應的問題是土地分配不均。政府並未有按土地需求分配手上的土地資源,例如為保護大自然而不開發郊野公園為住宅用途。政府以大自然為重,並沒有對與錯,只是未有以改善土地分配以及住屋問題為先。又例如政府可以透過政策分擔公屋的壓力到私人住宅或鄉郊居所。總括而言,由以上資料可見現時土地分配的問題,情況極差。

其次,香港是一個國際金融中心,每年有數千萬遊客來港旅遊,身有「購物天堂」美名,需要有更多的商業用地可以應付。與此同時,有大量有特色的小店逐漸因昂貴租金而倒閉,甚至有公司會因昂貴的鋪租而不再在港投資,因而剩下肯支付昂貴租金的連鎖國際公司店舖,失去本港原有的特色,長遠來說會影響香港的聲譽和經濟,原因是土地供應量少,需求卻大,使土地供應不均的問題放大。

由此可見,本港土地短缺,未來需增加房屋用地、經濟用地、交通基建配套設施等,但政府卻在種種的空置地分配不均。現時香港的土地發展和分配明顯出現嚴重問題,政府在市區內起樓和不敢向權貴取地,逐漸破壞中長期的社會發展。

市民面對「貴」、「細」、「迫」:樓價高、租金貴、上車難、生活空間狹小擠迫、社區設施不足、營商成本高企,這些問題是大家切切實實看到的現況,反映出問題是香港土地供應嚴重不足。為何會形成嚴重不足的局面?以10個字概括:「人口不斷上升,供應停頓。」停頓有三方面,分別是停止填海、欠缺靈活開發市區土地和斜坡。

第一,在填海方面,自2000年代,香港已近20年沒有作大規模的填海計劃,相比以前興建新市鎮的移山填海大型工程,香港可以說是停滯不前。反觀鄰近地區,例如曾與香港同為亞洲四小龍的新加坡、鄰近的澳門,甚至是一河之隔的深圳,她們的填海規劃都比香港大。過去30多年間,新加坡填海而成的土地增加了16%,並繼續積極地進行填海計劃,而澳門則大幅增加了27%;反之同樣面對土地短缺問題而填海經驗豐富的香港,過去十多年填海造地的規劃近乎處於停頓狀態。

第二,在靈活開發市區土地方面,香港亦開始停頓,近年來物流量下調,事實上有不少的碼頭可以作為新的土地供應。例如重置葵青貨櫃碼頭,可以釋放位於市區中心的大量用地,以應付香港的發展需要。這塊用地可發展成至少相等於7個太古城或25個海怡半島的新社區,足以容納超過20萬人口,若配合完善的交通網絡,該地無疑是發展商住設施的上佳地點。

第三,在運用斜坡方面,根據《2030+》數據顯示,香港土地面積1106平方公里,海域面積1649平方公里,當中約20%的土地為陡峭的斜坡,但香港並沒有好好利用。事實上,把斜坡用作低密度發展有先例,例如香港大學便是建於斜坡地段上,若政府可考慮相關方案,可減少與其他住宅區「爭地」,長遠有助紓緩土地短缺之困。

以上三大方面的停頓正正就是導致今日土地供應不足的結果,由此可見,香港的土地問題嚴重,尤其是供應方面的情況惡劣,解決此問題實在是刻不容緩。

筆者認為解決土地供應不足的問題,最好的出路是香港行政長官林鄭月娥在2018年《施政報告》提出的明日大嶼願景計劃。明日大嶼願景計劃提出在交椅州附近建造約1700公頃的人工島以增加土地供應,預料可興建260,000至400,000個單位,當中七成為公屋,可供給700,000,至1,100,000人居住,等於香港人口15%,建造更34萬個就業職位。

這個計劃可謂20至30年後嘅香港提供足夠的發展空間,亦能令樓價高企嘅情況得以抑制。雖然明日大嶼願景計劃在社會激起大量爭議,但正如「民間特首」劉德華所說:「我知道一講到填海就肯定有好多唔同意見,但呢個世界真係會有一個百分百完美嘅方案咩?想香港繼續向前行,取捨係在所難免。選擇一個對香港未來最有利嘅方向去行啦!」

作者為時事評論員

本文為作者觀點,不代表本媒體立場

責編:陳正偉

編輯:Chen Ching Wai

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