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【青談時政】置業不難,始於足下

【青談時政】置業不難,始於足下
圖:資料圖

文:譚敬達

今年施政報告推出之時,特首推出的「明日大嶼」計劃,研究其可行性。反對派一聽見此計劃是填海,而且斥資甚大,便聞風而動,紛紛斥之以造價高昂,難以回本,帶來環境污染,恥笑有之,激烈抨擊有之。劉德華更是因為支持填海起樓,惹得一身罵名,一時間可謂滿城風雨。紛紛擾擾之間,解決土地問題顯得不重要,避免大興土木才是最重要。

但事實上,土地問題的解決是香港政府的當務之急。算一筆簡單的賬,就不難看出目前靠個人努力置業難的情景:400萬港元或以下上車盤已經十分罕有,按照銀行目前的按揭比率,至少要有160萬存儲才能置業,今年的首季就業人士月入中位數是1.8萬。假設一個市民純粹靠自己努力置業,十分幸運地認購了一個400萬元的房價,月入剛好踏在中位數,每年工資增幅剛好抵得上通脹,日常開支達到四成,就需要12年多以後才有在香港置業的資格,期後還有相當長的時間償還房貸。也就是說,即使以在職人士的中等收入,置業也相當吃力,更遑論等而下之的在職人士。歸根究底,樓價之高源於土地供不應求,要令香港人不再受制於置業困難,是題中應有之義。

在年輕人眼中,靠個人努力置業是遙不可及的夢。在私人屋苑,年輕人的月入中位數長期低於全港月入中位數,沒有父輩支持,完全不可能成家立業,因此階級的差距就十分明顯地凸現出來;最近推出的新一期居屋超額認購近60倍,更是反映居屋此路不通;平均輪候5.3年的26萬正輪候公屋的申請者,也同樣讓年輕人在公屋看不到安樂窩的影子;21萬個「劏房戶」更是讓人觸目驚心。談婚論嫁時,樓價已經成為了年輕人生命不能承受之高,對社會滿意更是天荒夜談。更有甚者,靠父母甚至祖輩協助置業已經開始成為社會常見的現象。

長遠而言,置業無望會導致人才流失,獅子山精神沒落。本地人才因此流往樓價低的周邊地區,比如廣東、國內其他地區、東南亞國家或者是台灣。如若在廣東還好,交通便利便可維持在香港工作;如若流往國內其他地區、東南亞國家或者台灣等地區,就不太可能在香港繼續工作。而這種處境絕非止於本地,難以負擔樓價的外來人才也會因此流失。目前置業的年輕人之中,為數不少都是仰仗父母甚至祖輩的支持。靠個人努力置業無望一旦成為了根深蒂固的社會共識,香港再無獅子山精神可言。虛高的樓價也只是鏡花水月,掩不住城市的頹唐之色。

眼下正是香港政府解決土地問題最好的時機,不宜輕率地否決方案。自2005年起,香港再無開發土地,再無建設新市鎮的努力,人口卻不斷增長,這是房價一再提升的重要原因。根據美國顧問公司Demographia今年公佈的《全球樓價負擔能力報告》,香港連續8年榮登『置業難』的榜首,全家人要不吃不用19.4年才足夠置業,正處於史上最難置業時期。所以,置業難已是市民大眾所急。此外,供應不足已成共識,靠個人努力無法立足香港的觀念興起不足十年,尚未根深蒂固。再者,目前特區政府已經當選一年多,各界對政府的接受程度不低,算是站穩了腳跟。處理土地問題是長遠之計,如果現任政府在四年到九年內取得可觀的成果,解決土地問題就開了良好的先例,期間落實的方式就成了典範。自此,下一任政府就有了良好的基礎,克服香港的土地問題。

明日大嶼作為增加土地供應的選項之一,無論是財政壓力、成效還是環境影響,都沒有看起來那麼難以接受。坊間風傳成本過高,燒光庫房的疑慮,昔日港英政府的玫瑰園計劃,預算高達千億之多,也同樣有相似的疑慮。但事實證明並非如此,皆因項目分期付款,賣地收入相當可觀。今日香港政府提出『明日大峪』也一樣,填海項目雖然成本達數千億元,也是分十多年支付,每年不過數百億,現在本港每年的基建費已高達千億元。由此可見,財政壓力實則不大。再者,一旦項目完全落成,將會增加1700公頃的人工島,預計可以容納110萬人,成效可觀。再者,香港的海底地貌也足夠堅實,風險沒有坊間所傳的那麼大。最後,「明日大嶼」可以引進全球先進的填海技術,採取更嚴格的環評標準,況且環境評估尚未完成,不宜因此妄下斷論。

除了填海,開發郊野地區、農地和棕地、以及舊區重建是開拓土地供應,皆為香港政府需要認真考慮的選項。目前香港舊區重建方面,已經被集體回憶所制約,而且拆遷的糾紛難以化解;農地和棕地部分牽涉新界原居民的丁權問題,尚未開發的地方部分掌握在私人發展商,同樣充滿不同持分者的利益瓜葛;開發郊野地區同樣有環境污染之患,需要兩害相權取其輕。如何克服這些問題,都是香港政府增加土地供應的要害。香港政府都應該把握當下的時機,制定全面增加土地供應之策,消除置業難的大眾之患,恢復城市發展的活力。

作為青賢智匯成員

本文為作者觀點,不代表本媒體立場

責編:陳正偉

編輯:Chen Ching Wai

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