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【吳幼珉】對香港樓市說三道四

【吳幼珉】對香港樓市說三道四
由於樓價上升,一部分的市民和企業獲得了巨大的經濟利益。資料圖

文:吳幼珉

傳媒報道某屋苑的一間一千幾百呎的特色單位以四千多萬港元成交;而如果市場情況不變,那所現價四千萬的單位在兩三年後還可以買到一億多元。

話說「好打得」的娥姐打不過本地樓市,便對市民道一聲對不起。但用一個不準確的比例來說,香港有一半住戶居住在自置物業,另一半則住在別人家或政府的房子。彼此都是經濟人,有樓的人自然想樓價升,沒樓的人則想樓價跌。說香港市民都想別人有樓住一定不是事實,因為那樣會使樓價下跌。

但是為什麼對樓價高的抱怨會那麼多呢?那是因為樓價升,沒樓的市民卻應物價隨之上升而吃虧,而覺得自己在市場變化中吃虧的人往往比那些得益著發出更多的怨言,抱怨聲也會比津津樂道來得大一些。

由於樓價上升,一部分的市民和企業獲得了巨大的經濟利益。當議論樓價升導致財富再分配的時候,人們往往把矛頭直至地產霸權;其實,香港近年樓價激升的重要因素更包括本地的銀行體系的香港機制。樓價升使分配向資本傾斜,也讓相當一部分的市民得益。在內地經濟增長高於香港的當下,本地樓價飆升也提高了一部分香港業主的「自尊心」。

樓價上升的受益群體不是以人們的政治取態來劃分的,樓價升讓一些政府官員和建制派支持者受益,另一些反對派及其支持者也同樣受益。在香港,有人沒房住卻有人對郊野公園或海洋生態情有獨鐘;利益受損方和受益方對問題的態度自然有差異,前者也往往難以對後者制定的政策受落。

當房價與工資增長脫節,樓市會出現泡沫,樓按債務上升,金融風險也會增加;而香港作為一個自由度很高的經濟體,一些人會視此為市場調節的契機,惟投資者需自行「拾生」。

從長遠來看,供求可決定樓價。特區政府及有關機構正在積極覓地,其志可嘉;人口規劃和管理也不可少,與內地進行人口對流來解決香港住房和勞動力的方案只有在蟻人為本的基礎上進行才會合情合理。

在過去十年光景,香港房價飆升也是一種貨幣現象,即長年的超低息環境。發生這種現象的原因是港元與美元掛鉤,美國經濟又長期低迷或復甦緩慢;以及本地的按揭業務又是商業銀行樂於從事的業務,因而按揭利率超低和易跌難升,貨幣的時間價值近乎消失。鑒於香港目前特殊的按揭利率調節機制,社會甚至預期樓市的低息環境還會延續;港幣相對物業便宜了,樓價自然就會上漲。

供求和貨幣環境是樓市的基本面。只強調供求而不改善按揭利率的調節機制,如建立一個政府或監管機構向商業銀行提供指導利率的機制,估計香港目前樓價上漲仍將持續,未來樓價大幅波動也無可避免。

作者為資深香港評論員

本文為作者觀點,不代表本媒體立場

責編:陳正偉

編輯:CK Li

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