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【林奮強】高樓價禍及三代 要重組上車階梯

【林奮強】高樓價禍及三代 要重組上車階梯

林鄭昨天公布初步政綱,主打教育、稅務、置業。 資料圖片

文:林奮強

特首參選人林鄭月娥女士昨天(13日)進一步闡釋其參選政綱,就教育、稅制及房屋政策三個範疇,都提出了具體的政策建議。其中,在房屋政策方面,林太提出重建置業階梯,支援不同收入的家庭圓其置業夢想,當中兩個主要措施分別為增加「綠置居」供應,以及在居屋之上,新增一層資助出售的「港人首置上車盤」。筆者認為,有關建議都是針對眼前問題的有效措施,值得支持。

首先,林太提出其房屋政策「以置業為主導」,筆者絕對贊成。現時本港有70多萬個家庭居於出租公屋,佔全港三成。出租公屋照顧了大量的低收入家庭,令其受惠於低廉租金,固然是德政;不過,無論租戶租住多久,也無法擁有其單位,因此無法分享土地升值帶來的財富增值,大量的土地價值等於被「鎖」在公屋單位內,無人得益。

【林奮強】高樓價禍及三代 要重組上車階梯

本港有70多萬個家庭居於出租公屋。橙新聞圖片

林鄭置業主導方向正確

再者,即使這些租戶生活和事業出現重大改變(如自己或子女跨區工作或上學),以至當日分配的單位並不符合其需要,也是由於沒有單位的業權,無法透過市場出售其單位,並搬遷至較合適的地區。把大量家庭長期「鎖」在同一個單位內的做法相當缺乏效率,會帶來大量的社會經濟損失。而且,在樓價急升的情況下,當公屋租戶的經濟條件改善,成為「富戶」,亦只能長期做租戶,而無法把單位傳給下一代。增加「綠置居」比例,一方面能解決上述問題,同時亦不會影響輪候公屋的時間,因為「綠置居」只供現正租住或輪候公屋的家庭購買。任何購買綠置居的家庭,都會(i)把自己正租住的公屋交回,以供下一個申請人入住;或(ii)在公屋輪候冊上除名。

有關出租公屋令土地價值無法釋放的問題,香港大學經濟學講座教授王于漸教授在過去30年已作出相當深入而精闢的分析,在此不贅。亦因此,筆者十分高興王教授及其帶領的「團結香港基金」研究團隊建議,即新建的公營房屋可租可買的建議獲得重視及採納。當然,這還牽涉在市場出售單位時,業主應該繳付的補地價金額,是否應沿用今天按市價調整的機制等細節值得討論;但讓經濟條件有所改善的公屋住戶享有置業機會,釋放土地價值的大方向是正確的。

更重要的是,今天香港社會面對的問題,已經不單是「收入分佈」上的貧富懸殊;更尖銳的矛盾,是「資產分佈不均」帶來的貧富懸殊。在今天的樓價下,基層出身的年輕人即使成功在工作及薪金上脫穎而出,得以「上流」,但因儲不到首期,或缺乏「有樓父母」的資助,難免覺得置業無望,甚至覺得自己成為社會不公義的受害者。當年輕人連找個斗室安身都難,更遑論為家庭加入新成員,難怪今天的年輕夫婦都對生兒育女大有保留。

要解決這個問題,避免現時居於公屋的家庭無論多努力工作,也因樓價升幅持續拋離薪金增幅,而陷入正在快速形式的「跨代無樓」窘境,唯一的方案就是透過政府行為,改變公屋供應的「租/售比例」,協助基層家庭直接置業。

【林奮強】高樓價禍及三代 要重組上車階梯

樓價高、置業難的問題已經到了一個「禍延三代」地步。橙新聞圖片

重建置業階梯重燃希望

事實上,樓價高、置業難的問題已經到了一個「禍延三代」地步﹗當一眾的父母連多年為子女供書教學的辛苦都願意捱過;到他們退休時,當然不想見到自己窮一生之力撫養、今天已學業有成的子女當「無殼蝸牛」。結果,有年長父母要把已完成供款的住宅物業加按,甚至把本應用作退休的「老本」都拿來支持子女置業。如此一來,本來明明足夠的退休金,都隨時因而變得不足,甚至可能要因此「重出江湖」﹗

因此,筆者亦贊成林太提出在居屋之上,增加一種新的資助房屋「港人首置上車盤」,讓年輕中產家庭以可負擔的樓價盡快「上車」。大家可能認為,政府資助月入5萬元(現時居屋入息上限)以上的家庭置業,是否合理﹖但事實是,現時即使是月入8萬、甚至10萬元的一對年輕專業夫婦,若單靠自己儲蓄,希望購買樓齡較新甚至一手樓單位,都會極為困難--縱使這樣的收入水平在全世界任何一個大城市,毫無疑問都會是中產階層,能相對輕鬆地置業。在這個背景下,林太建議的「港人首置上車盤」,以及增加「綠置居」供應,有望重建置業階梯,為不同收入的家庭重燃置業希望。

當樓價高、置業難,由年輕人自己結婚「上車」的問題,向下延伸到生不生小孩,向上則牽連到父母/祖父母輩能否資助首期,變成禍延三代的問題;「土地房屋」實在不單是上屆政府的「重中之重」,更是整個香港社會「嚴重中之嚴重」的問題﹗我們實在需要更新穎的思維,才能構想與三代人福祉同行、更有效的解決辦法。

香港黃金五十創辦人

本為作者觀點,不代表本媒體立場

編輯:Tony Ng

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