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【有片】4分鐘動畫為「明日大嶼」計計數

【橙訊】施政報告提出「明日大嶼」計劃,目標是在東大嶼海域進行1700公頃的填海工程,該計劃引起社會熱議,《橙新聞》就從數據說話,推出動畫特輯,為「明日大嶼」計計數。

上月,特首林鄭月娥第二份施政報告提出的「明日大嶼」的願景,其中重點是在大嶼山中部海域,即係香港島及大嶼山之間的交椅州幾喜靈洲附近水域,填海建造多個人工島,涉及1700公頃,發展東大嶼都會,而填海所得的土地儲備,可興建26萬至40萬個住宅單位,容納70萬至110萬人口,而其中有7成是用作公營房屋,公私營7:3比,即興建12萬個私人住宅及28萬個公營住宅,預計2032年首階段住宅單位便可入伙,迎來首批居民。

【有片】4分鐘動畫為「明日大嶼」計計數
圖:資料圖

賣地即可收回成本

「明日大嶼」計劃涉及填海面積1700公頃,有人擔心開支問題,擔心開支沒錯,但也別忘了計下收益。事實上,相對近岸填海,雖然明日大嶼這種策略性及大規模的填海計劃,需要較大的投資成本,涉資約5000億元,但就不會影響現有居民和工商作業,不需要遷拆及補償等,將影響減至最低,供應時間交易掌握。

除此之外,由於中部水域是淺水地帶,平均水深4至8米,填海並不困難。1700公頃的填海,規模與機場幾乎一樣,按發展局最近的填海價格推算估計(已反映海砂漲價的影響),填海成本每呎為1300至1500元,首期交椅洲1000公頃填海的成本約為1500億元,全部1700公頃填海的成本約為2600億元。

收回新界農地以作新市鎮發展用途,按政府最新收購價,每呎最高達1350元。按慣常做法,政府還要為農作物和其他損失多付25%的補貼,即近1700元,相比之下比填海的成本更高。棕地僅佔香港土地面積1%,分佈零散,大小不一,形狀不規則,多數夾雜村落,亦缺乏支援高密度發展的基建配套,發展起來較困難。

坊間認為港府興建人工島是「倒錢落海」,但卻忽視土地是香港最寶貴的資產,政府可以通過賣地收回增闢土地的成本。人工島的賣地總收入,普遍估計是可以超過人工島的總成本。

專業人士推算,填海1700公頃造地,當中三成為私樓地,按一公頃等於約10萬呎計算,假設是相對較低的六倍地積比率,「明日大嶼」所能提供的樓面面積就多達1.53億呎。非常保守估計,以每呎6,000至8,000元計,已可為庫房帶來萬億元以上的收入。即使只要每呎賣到4000元,庫房就可收到6120億元,扣除填海費用仲賺多過千億元。另外人工島上的商業發展,亦帶來稅收差餉。

著名地產投資者,細價樓爆煲論之父,紀惠集團行政總裁湯文亮對《橙新聞》表示,在發展土地方面,依次序為地產商補地價,收農地,棕地,發展郊野公園,最後才是填海計劃,而填海計劃相比上述的唯一好處就是較少爭拗,土地成本還在其次,因為在填海之後,只要出售部分土地已經可以收回成本,在填海計劃推出之後,已經有新界鄉紳主動可以話賣地給政府,由此可見,填海已經取得初步成功。

【有片】4分鐘動畫為「明日大嶼」計計數
圖:資料圖

香港一直靠填海發展

縱觀香港發展的歷史,香港歷史上進行過多次填海,以填海建造的土地約佔香港的總土地面積約6%,是全港27%人口居住地及70%的商業活動用地。

現時香港9個新市鎮中,有6個都是透過填海興建的,包括荃灣、沙田/馬鞍山、屯門、大埔、將軍澳和東涌。目前,9個新市鎮的整體居住人口約347萬,而填海得得來的6個新市鎮居住人口則有275.2萬人。

1985年至2000年,透過填海創造超過30平方公里土地,每年平均約2平方公里,但2001年2015年15年期間,透過填海所創造的土地只有6.9平方公里,每年平均僅約0.4平方公里。而值得一提的是,過去十幾年,填海主要和大型基建設施有關,但就再無由填海而得來的新市鎮。

【有片】4分鐘動畫為「明日大嶼」計計數
圖:資料圖

「明日大嶼」將創造大量職位

而從商業發展看,中環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀東等商業核心區大多是由填海得來,大家熟悉的最高法院、皇后像廣場、新港澳碼頭、信德中心、交易廣場、國際金融中心、港鐵香港站、新政府總部大樓,香港會展等大型建築物都是填海土地上興建的。

而「明日大嶼」將成為香港第三個核心商業區,創造34萬個就業職位。按政府最新的資料,第一階段1000公頃的交椅洲填海,將提供4000萬呎商業樓面,等同中環八成。

為了配合發展,會有一套策略性的交通運輸網絡,透過鐵路及公路,由西至東,將新界西北、大嶼山、東大嶼山都會和市區連接起來,這樣不但滿足將來人口及職位增加而造成的交通需要,同時還可以拉闊香港整體的運輸網絡。

責編:郭韻婷

編輯:Chen Ching Wai

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