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【動畫·成本篇】收益大於成本 「明日大嶼」一盤好生意

編者按:

施政報告提出「明日大嶼」計劃,目標是在東大嶼海域進行1700公頃的填海工程,該計劃引起社會熱議,《橙新聞》就從數據說話,推出動畫特輯,為「明日大嶼」計計數。

【橙訊】相對近岸填海,雖然明日大嶼這種策略性及大規模的填海計劃,需要較大的投資成本,涉資約5000億元,但就不會影響現有居民和工商作業,不需要遷拆及補償等,將影響減至最低,供應時間交易掌握。

除此之外,由於中部水域是淺水地帶,平均水深4至8米,填海並不困難。1700公頃的填海,規模與機場幾乎一樣,按發展局最近的填海價格推算估計(已反映海砂漲價的影響),填海成本每呎為1300至1500元,首期交椅洲1000公頃填海的成本約為1500億元,全部1700公頃填海的成本約為2600億元。

收回新界農地以作新市鎮發展用途,按政府最新收購價,每呎最高達1350元。按慣常做法,政府還要為農作物和其他損失多付25%的補貼,即近1700元,相比之下比填海的成本更高。棕地僅佔香港土地面積1%,分佈零散,大小不一,形狀不規則,多數夾雜村落,亦缺乏支援高密度發展的基建配套,發展起來較困難。

坊間認為港府興建人工島是「倒錢落海」,但卻忽視土地是香港最寶貴的資產,政府可以通過賣地收回增闢土地的成本。人工島的賣地總收入,普遍估計是可以超過人工島的總成本。

專業人士推算,填海1700公頃造地,當中三成為私樓地,按一公頃等於約10萬呎計算,假設是相對較低的六倍地積比率,「明日大嶼」所能提供的樓面面積就多達1.53億呎。非常保守估計,以每呎6,000至8,000元計,已可為庫房帶來萬億元以上的收入。即使只要每呎賣到4000元,庫房就可收到6120億元,扣除填海費用仲賺多過千億元。另外人工島上的商業發展,亦帶來稅收差餉。

著名地產投資者,細價樓爆煲論之父,紀惠集團行政總裁湯文亮對《橙新聞》表示,在發展土地方面,依次序為地產商補地價,收農地,棕地,發展郊野公園,最後才是填海計劃,而填海計劃相比上述的唯一好處就是較少爭拗,土地成本還在其次,因為在填海之後,只要出售部分土地已經可以收回成本,在填海計劃推出之後,已經有新界鄉紳主動可以話賣地給政府,由此可見,填海已經取得初步成功。

責編:陳正偉

編輯:EmmaKwok

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