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【財經手札】穆迪調降恒大評級 唱空者要睇清三方面

【橙訊】近日才公告年內業績大漲的恒大(3333)今年表現優異的恒大,近日卻收到了一份「不太善意」的評價。6月23日,穆迪將恒大及其附屬公司評級展望從穩定調整至負面。其主要觀點是,恒大截至2019年底短期債務高達3720億(人民幣,下同),對公司償債能力表示擔憂。

翌日,恒大便提前曬出了亮眼成績單,疑似隔空回擊穆迪的看空。報告顯示,截至6月22日,恒大銷售額約3153億,同比增長11.9%;銷售回款達2873億,同比大增53.3%,二者齊創歷史新高。那麼,穆迪觀點是否站得住腳?恒大真實的償債能力究竟如何?其他國際機構對恒大有何評價?恒大不妨從以下三問三答中,一探究竟。

一問:如何真正評價恒大的償債能力?

「錢」,才是一家房企償債能力的命脈。這其中,又包括帳面現金、銷售帶來的回款資金等。那麼,恒大這兩項指標表現如何呢?答案顯然是積極的。

以銷售回款而言,恒大業績公告已展現了其強勁實力:目前恒大已完成銷售目標約40%,隨著下半年銷售旺季的來臨,預計恒大將順利完成8000億銷售,若按照91%的回款率計算,將實現銷售回款超7200億,這一數字遠遠超過3720億的短期債務。

此外,恒大在今年實施「高增長、控規模、降負債」新戰略時,提出了2021年銷售9000億、2022年銷售1萬億的目標。同樣以91%的回款率計算,2021年、2022年銷售回款達8200億、9100億,足以償還所有有息負債。

再看看另一個指標,現金餘額。多年來,恒大始終堅持「現金為王」的策略,2016-2019年,恒大現金餘額分別為3043.3億、2877億、2042億、2287.7億,位居行業前列。

充裕的現金餘額、強勁的銷售回款,恒大的償債能力究竟如何?答案已經不言而喻了。

【財經手札】穆迪調降恒大評級  唱空者要睇清三方面

二問:恒大償債能力是否具有可持續性?

通常來講,一個房企的償債能力是動態的,會隨著銷售、回款等指標變化。但穆迪報告中,卻以2019年底現金餘額對比同期短期債務,以靜態眼光看待動態問題,未免有些「刻舟求劍」。

事實上,恒大償債能力的可持續性,從根本上而言,體現在其龐大土儲帶來的持續變現能力。

資料顯示,截止2019年末,恒大土儲共2.93億平方米,其中一二線占比67%,三線占比33%,專案儲備地段優越,周邊土地市場價格均已有較大升幅。

同時,恒大土儲成本較低,保障了較高的淨利率。恒大總裁夏海鈞曾表示,公司土儲成本僅1800元/平方米,行業最低之一,總建設成本約6000元/平方米,預計淨利率在10%左右。

業內分析人士預計,恒大2019年實現銷售6010億,2020年將實現營業收入約6000億,以10%淨利率計算,將實現淨利潤600億,同理可預計未來2年淨利潤有可能達到800億、900億。

綜上而言,龐大優質土儲才能帶來源源不斷的銷售回款,帶來不斷增長的高盈利,進而確保恒大償債能力的可持續性。

三問:其他國際機構怎麼評價恒大?

關於恒大的償債能力,若僅看穆迪的「一家之言」,未免有失偏頗。事實上,在恒大秀出「雙增長」成績單後,便立刻獲得多家國際機構的認可和唱好,其中不乏野村、建銀國際等知名投行。

野村對恒大的流動性充滿信心,其報告表示,預計恒大上半年銷售額達3500億,完成其內部銷售目標8000億的44%。鑒於強勁的現金回籠和寬鬆的信貸市場,並不擔心其流動性。

銀河聯昌證券亦表示,恒大的強勁銷售勢頭和快速現金回籠有利於改善其資產負債表,重申買入評級。此外,建銀國際給出恒大目標價25.2港元,較昨日收盤價19.88港元潛在升幅達27%。

而資本市場在更早時候已給出答案,自3月末以來恒大股價漲幅接近100%,成為走勢最強勁的內房股,這充分表明了各路投資者對恒大前景的看好。

從上述三問三答中不難發現,穆迪對恒大短期償債能力的擔憂,確實有些「杞人憂天」。可以預見的是,未來隨著房地產市場的進一步復蘇,恒大必將繼續保持業績穩步增長,持續實現高品質發展。

責編:CW

編輯:Chen Ching Wai

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