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陳坤興

Q房網•香港董事總經理

【陳坤興】潛在供應為何停滯不前?

【陳坤興】潛在供應為何停滯不前?
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【陳坤興專欄】推動良性競爭 提升行業地位

文|陳坤興

Q房網•香港董事總經理

近月樓市重拾升軌,執筆一刻,差估署公布最新私人住宅樓價指數,整體樓價連升三個月的同時,近月升幅更明顯擴大,最新單月急升2.9%至377.5點,比對於去年高位的394.8點只有不足百分之五的差距,而期間市場潛在供應則持續平穩。

最新運輸及房屋局公佈截至第一季私人住宅一手市場供應統計報告,指出未來三至四年私人住宅潛在供應維持9.3萬伙,有關數字已經連續四季保持不變,事實上整體私人住宅潛在供應自2017年中,於9.8萬伙高位回落以來一直未有回升。整體市場潛在供應已經連續四季保持不變的同時,而期間已落成而成未售出單位總數更加是自2017年第二季開始一直維持9000伙水平。

換言之,即使政府近年來已積極加快批地步伐,但同時間發展商亦加快推盤步伐,整體新盤銷售明顯加快,正因為現時新盤銷售與市場潛在供應增加速率相若,令整體市場潛在供應仍然維持不變。因為政府在私人住宅潛在供應的統計上,雖然亦有加上動工量以至落成量的計算,不過有關計算實質上只影響建築中單位及已落成單位的數量分布。

而對於整體市場潛在供應統計,最重要的數字仍然是期間整體已售出單位及新批土地的的數量。首先是今年初以來,政府確實已積極加快土地批出,單計算地政總署招標出售的土地,今年首個季度政府已合共招標售出五幅土地,涉及樓面面積亦多達244萬平方呎,比對於去年第一季政府只有兩幅住宅地透過招標售出,涉及樓面面積只有不足70萬平方呎。

雖然今年首季政府加快批出土地,未計算發展商透過補地價及換地而批出土地,單計政府招標首季新批土地的樓面面積已激增近2.5倍。不過未來土地供應增加的同時,首季發展商推盤步伐亦明顯加快,按Q房網香港數據研究中心統計,今年首季售出新盤多達5500伙,亦較去年首季的3700伙大幅增加近五成。

總體而言,盡使政府加快批出土地,但市場需求亦同樣熾熱,剛需持續下新盤銷售維持熱鬧,市場潛在供應仍處於「樽頸」,樓市長遠供求關係並未有太大的轉變,因此整體未來潛在供應一直停滯不前。

本文為作者獨家供稿。

本文為作者觀點,不代表本媒體立場。

責編:郭韻婷

編輯:OrangeNews Editor

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