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陳坤興

Q房網•香港董事總經理

【陳坤興】空置率上升的啟示

【陳坤興】空置率上升的啟示
圖:中新社

【陳坤興專欄】推動良性競爭 提升行業地位

文|陳坤興

Q房網•香港董事總經理

【橙訊】一手空置稅開徵在即,市場聚焦發展商「囤積居奇」,將部分新盤貨尾單位長期空置,,政府希望透過「額外差餉」來增加一手供應。

政府公布自2011年起落成新盤,至今仍有多達9,000伙未售,雖然有關數字被議員質疑「誇大」,但新近差餉物業估價署公布的數字,最新私樓空置量升至8年新高。

新近差估署公佈的《香港物業報告2019》初步統計數字顯示,去年私樓落成量及空置量率同創新高,其中去年全港私樓空置單位超逾5.1萬伙,是自2010年以來再次達到5萬伙水平,當年錄得空置單位為51,530伙。整體私樓空置率亦由2017年的3.7%,顯著上升至4.3%的6年新高。

5.1萬伙的空置單位,表面看確實是相當高的數字,但相對於現時全港私人住宅總存量接近120萬伙,5.1萬伙的空置佔總存量只有4.3%,當然4.3%的空置率,確實較過去5年高,這5年的空置率一直徘徊3.7至4.1%之間。

不過,我們可以嘗試從另一角度探討。在經濟學的理論中,有一個名詞是「自然失業率」(Natural Rate of Unemployment),指一個不會做成通脹的失業率。換言之,工資及物價處於均衡。一旦失業率低於自然失業率,廠商為了請更多勞工,會把工資提高,推高產品價值,形成通脹。

理論上,低至3%的失業率一般可理解為「全民就業」。在空置率的理解中,同樣可以有一個「自然空置率」,樓價處於一個均衡,但甚樣的空置率為之「自然空置率」?因為無論任何時候,都會存在空置單位,包括正在裝修中的單位、已簽買賣合約但未交付的單位、已批出入伙紙但未取得滿意紙的單位,以至發展商已收購舊樓,但仍未拆卸重建的單位。

此外,大家需要理解,空置率多少還會受息率高低的影響。在現時低息環境,供樓利率低企,業主持貨成本較低,部分業主較為惜售,寧願將單位空置。相反當息率上升,持貨成本增加,空置率會因而減少。因此在現時低息環境下,4.3%的空置率並不算太高。

本文為作者獨家供稿。

本文為作者觀點,不代表本媒體立場。

責編:郭韻婷

編輯:Loki Chan

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