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著名細價股炒家

【周顯專欄】佳兆業的浴火鳳凰奇蹟

【周顯專欄】佳兆業的浴火鳳凰奇蹟
圖:資料圖

食色中環|周顯

著名細價股炒家

佳兆業(1638)在8月28日公佈了2018年前半年的中期業績,收益是150億元,比去年增加了75%,利潤是22.3億元,比去年增加23.7%。

佳兆業的故事,是股市奇蹟之一,這說來說長,要想全面深究,是全職的工作量,可寫一本書,不可能在短短一篇專欄中全寫出來,只能摘其重點去講。

1999年,佳兆業在香港成立,專業於內地房地產發展,2002年被評為「深圳房地產行業十強企業」,2005年成為了「中國房地產品牌十強」,同年它把爛尾樓翻新重建成為佳兆業中心,在深圳可是赫赫有名的樓盤,我就是在這時初聞「佳兆業」的大名。

2009年,它在香港交易所上市,定價3.45元,集資34.5億元。上市後股價最高去過3.59元,其後幾年,股價不振,最低跌至1.33元。

它的創辦人郭英成是香港人,原藉揭陽,他只有54歲,和李澤鉅同年,網上對他的評語是「非常勤勉、精力旺盛」,「開會至深夜」,「管理作風強悍」,為人頗講義氣」,我從資料看出的,卻是他精通資本運作,多次涉及其他公司的收購戰,最重要一點,是他在潮汕幫中,人際關係極佳,當遇上困境,不止一次獲得潮汕集團的出手相助。

2014年時,發生了「深圳鎖盤事件」,首先是深圳市政府禁止佳兆業出售7個項目、逾二千套房,佔公司整體項目超過三成。深圳市政府的行動隨即擴大至整個深圳、多間房地產發展商,總涉及單位逾2萬個。

佳兆業本來財務狀況良好,被鎖盤後,樓盤無法出售,債權人開始不耐煩,首先是4億港元的定期貨款被要求提前還款,銀行賬戶被凍結,債務出現違約。不消說,其股票在短暫停牌幾次之後,終於在2015年3月31日長期停牌。

這故事的上半部,並無特別,畢竟,遇上困難、長期停牌的公司太多,不值一提。佳兆業出事後,融創中國的孫宏斌一度企圖當白武士,然而,他研究過後,認為「佳兆業的賬永遠出不來」,資產淨值為零,不值得收購,因而退出。

真正的奇蹟是,佳兆業在2017年3月27日,居然成功復牌了,在當天,股價還比停牌前大漲了55.7%,在其後的幾個月,股價還創了歷史高峰,9月22日,升上了史上高點6.91元。

這奇蹟是怎做成的呢?

這固然是歸功於郭英成的資本運作能力和人脈,除了潮汕幫之外,還有中信銀行、平安銀行、信達、長城資產、華融資產、大連銀行、民生銀行、中植系等等,在提供資金,協助債務重組,給予了大力幫忙。可是,打鐵還須自身硬,在商場,資金不足,實力和潛質就必須過硬,這是不易真理。

佳兆業是深圳最大的地產發展商,有「舊城改造之王」的美稱,從爛尾樓到舊城舊村改造,涉獵範圍廣泛,且改造成功有目共睹舊城改造的利潤最深,缺點是時間長,資本回流慢。查實那些仗義相救佳兆業的資金,不少構成了後來的合作項目,因而賺了大錢,不多述了。

另一個重大因素,是在佳兆業停牌的兩年多期間,深圳房地產價格大幅上升,也大幅拉高了其資產值。現時佳兆業的土地儲備有2,200萬平方米,其中94%的價值位於一、二線城市,大灣區佔了66%。另外,佳兆業還有一張舊改王牌,就是佔地面積2,700萬平米的舊改項目,其實尚未納入土地儲備,這些地大部分位於寸土寸金的深圳,廣州市場,論資產質量,絕對是潛力無限的金礦。市場估計,光是這些舊改項目的價值,就高達1.5萬億元人民幣。有這些優質資產的存在,出手相助的資金,風險可算是微乎其微。

此外,佳兆業也是管理良好的公司。當出事時,包括董事在內的多名高級員工均自願減薪,支持公司,但佳兆業仍然依時發薪水,因此,事件發生後,它工程並沒有停工,2015年如期交出了兩萬多套房子。而且,在風雨飄搖之時,堔圳樓價漲了五成,它仍然堅守信諾,維持一年前的約定協議價格,這令到它得到了高度的形象分。

在其後,它被政府鎖定的樓盤,陸續解封,這便構成了它的財務鬆縛,也圓滿了其復牌條件。

佳兆業在財務上的最大隱憂,是其負債高達一千億元,然而,資產淨值也有320億元,其市值則只有165億元而已,這即是說,其股價較資產淨值折讓了一半,市盈率只有3.8倍。

它在復牌後,還收購了2間深圳上市公司,1間香港上市公司,1間紐約上市公司,還斥資135億元,買入了全國25塊地皮,好像完全沒有資金壓力,對於郭英成的集資能力,我有絕對的信心,只要佳兆業的資產值和賺錢能力尚在,不管債務多高,也不虞資金問題。事實上,早在2016年,公司還未復牌,已經買下了深圳足球隊,易名「深圳佳兆業隊」,嚮應國家的足球推廣政策,和許家印的「廣州恆大淘寶足球隊」平起平坐了。

它收購的上市公司,業務包括了生化、互聯網科技,航海運輸,香港的健康業務公司更改名為「佳兆業健康」,且在6月22日時向香港交易所遞交表格,把物業管理業務分拆上市。很明顯,這是整個集團的重新布局。

它在1999年的地產發展的銷售級數,是十億元級,在上市後,是百億元級,但是在今天,大型內房股的年銷售額,是以千億元計。佳兆業估計今年的銷售額,是700億元,預算在2年之內,達到一千億元,以追回「失去的3年」。

百廢待興、高負債、銷售額未到目標……這些在炒股菜鳥看來,是缺點,但在我的眼中,低市盈率、潛在銷售額的爆升,高負債同時也代表了高槓桿、高利潤,反而是入貨的良機。畢竟,一百多億元市值的一線內房股,是市場上的唯一,現股價是2.7元左右,停牌時的基石投資者的入股價也要2.3元,輸面幾乎接近零!

作者簡介:

周顯,著名的炒股理論家,吃喝玩樂家,不著名的歴史學家、政治學家,過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。

本文為作者觀點,不代表本媒體立場。

責編:郭韻婷

編輯:Chen Ching Wai

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