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陳坤興

Q房網•香港董事總經理

【陳坤興】「屋多於戶」的樓市後真相

【陳坤興】「屋多於戶」的樓市後真相
置業難、上車難、住得細、租得貴成為坊間茶餘飯後的熱門話題。資料圖

【陳坤興專欄】推動良性競爭 提升行業地位

文|陳坤興

Q房網•香港董事總經理

上星期筆者已經談論到,在現今資訊爆炸的社會,加上「土地大辯論」的引發下,置業難、上車難、住得細、租得貴成為坊間茶餘飯後的熱門話題,在網上社交平台上關於樓市的帖文亦明顯增加,奈何大部分的討論都以主觀情感以至個人信念出發,樓市客觀事實彷彿不再重要,這個正正就是「後真相」(Post Turth)的意思。

樓市向來不是一個只涉及單一因素的課題,無論是房屋供應、人口政策以至政府一些樓市措施,甚或是金管局的一些按揭限制安排,任何一項都會對整體樓價帶來一定的影響,繼上星期討論完有關「錢多貨少」的問題,今日想集中討論樓市另一怪現象,雖然整體房屋供應持續高於全港整體住戶的總人數,縱使出現「屋多於戶」,但整體樓價仍然持續上升。

根據政府統計處的數字,截止去年第三季,全港永久性可供居住的單位總數已達278.5萬伙,當中已包括公屋、居屋以至整體私人住宅等居住單位,而期間全港住戶總數卻只有254.8萬戶,整體住屋總量比起住戶總數仍高於23萬伙有多,部分民間團體便會將有關數字解讀為,本港樓市向來不存在供不應求的情況,而最重要是分配不均的問題。

當然單從「屋多於戶」的情況,來推論供不應求並不存在難免過於簡單,首先本身統計處是發表有關數字時亦已作出注解,包括有部分非香港永久性居民的住屋需求未有計算在內,當然同時間亦有不少住戶可同時佔用多於一個單位,部分為非常用居所。

如果要理解「屋多於戶」的情況,實際上我們必須從「實質需求」和「實質供應」來分析,首先香港作為國際金融中心,加上過去數年間不少海外資金流入,令市場上「實質需求」往往高於現有住戶總數,同時間因應本港利息持續低企,持有物業成本相對較低環境下,無論二手業主以至一手發展商都傾向惜售,令整體實質供應減少,此消彼長下「屋多於戶」只成為參考數字,「實質需求」仍然高於「實質供應」。

本文為作者獨家供稿。

本文為作者觀點,不代表本媒體立場。

責編:陳正偉

編輯:EmmaKwok

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