橙新聞

周顯

著名細價股炒家

【周顯專欄】為什麼地產發展商會鼓勵多建公屋

【周顯專欄】為什麼地產發展商會鼓勵多建公屋
圖:資料圖

食色中環|周顯

著名細價股炒家

湯文亮博士早前在一個專欄分析了李嘉誠先生建議多建公屋﹕「但有一件我不明白,就是叫政府多建公屋,當時我很奇怪,長實做地產發展生意,叫政府多建公屋即是搶自己生意……令我解決一些我多年來不明白的問題,首先是政府出招差不多十年,樓價亦升足十年……即使政府供應充足,都解決不了這個問題,究竟購買力是從可而來。」

查實,發展商建議多建公屋,並非個別現象,很多地產商都講過差不多的話。湯博士說出了一些他的見解,例如說,「不少公屋住戶因為經濟環境穩定,早已不合資格居住公屋,政府亦歸納他們為公屋富戶,限時限候要那些公屋富戶搬離公屋,做成細價樓樓價不斷創新高,公屋其實是購買力培育的地方,所以,誠哥叫政府多建公屋,即是叫政府不斷為地產商培育購買力……」

對此,我在這裏並不作出評論,只是想將自己的高見發表出來而已。我所說的,只是最顯淺的經濟學,也即是最簡單的供求定律,錯不了的。

首先,作為地產發展商,建議多建公屋,這肯定對自己的生意是無害的,縱然不是有利。問題在於,為甚麼多建公屋,會對地產發展商無害呢?

多建樓,在理論上,是多出了供應,根據最基本的經濟學,任何供應的增加,都會影響到價格,多建公屋,也不會例外。

但是,公屋所住的,是最窮的一群,他們絕大多數買不起樓。不過,他們如果沒有公屋住,除了在街頭露宿,也要租劏房、籠屋,而這些都是私樓。街頭露宿不會影響到樓價,但租劏房、籠屋,也會影響到租金,所以,也會有助於收租的回報,因而也會影響到樓價。

但記著,也有很多人搞錯了這其中的關係,就是樓價的需求,並不由有多少人想買樓而決定,而是由有多少錢想去買樓而決定。像露宿者,他們肯定是最想買樓的一群,但由於他們沒錢,所以構成不了買樓的市場需求。

所以,解決了沒錢的公屋居民的上樓問題,對樓價雖然有少許release,但這release並不太大,因為他們只是肉食鏈最低層的租客,對樓價的影響並不大。

因此,我的第一個結論是﹕多建公屋,可以稍為降低樓價,但影響並不大。

好了,現在講到第二個重點﹕公屋的土地從何而來?

假設土地數目不變,事實上,不用假設,土地供應的總數目,是不變的,如果多建了公屋,那麼,結果只有一個,就是私樓的土地變少了。OK,私樓的土地少了,即是供應少了,那麼,結果只有一個,就是私樓的價格上升了,而毫無疑問,地產發展商的利潤也增加了。

故此,第二個結論就是﹕假如土地總供應量不變,公屋或居屋的比例越高,越有利於地產發展商的利潤,就是這麼簡單的經濟學原理。

作者簡介:

周顯,著名的炒股理論家,吃喝玩樂家,不著名的歴史學家、政治學家,過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。

本文為作者觀點,不代表本媒體立場。

責編:郭韻婷

編輯:Chen Ching Wai

編輯推薦

【湯文亮專欄】政府截了地產商的餬

在3月底,陳茂波表示關注新樓銷售情況,因為新樓銷售的速度遠遠落後於政府提供的供應量,亦表明如果情況沒有改善的話,是會考慮推出新樓空置稅。

2018-04-18 13:14

【周顯專欄】黃牛票的一些相似實例

久石讓、黃子華的黃牛票,成為了熱門議題,行政長官也介入了。有些人認為,炒黃牛票的是壞人,也有人只是簡單地指出,這是犯法的,但是,也有一些傳統的經濟學人認為,這只是價格問題啫,你願買,我願賣,用市場...

2018-04-17 08:52

【周顯專欄】人工智能的未來

AI(人工智慧)究竟會不會取代人類,已經成為了熱門的話題,至少,Bill Gates的說法肯定是對的﹕AI的發展已經不是任何人力可以挽回的既成事實。

2018-04-12 09:34

熱門評論

已複製連結