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資深地產分析師

【第一桶金】升市多天台 跌市多凶宅

【第一桶金】升市多天台 跌市多凶宅
悉心包裝一下天台,就是罕有的空中花園。圖:文匯
【第一桶金專欄】新辣招後 細價樓仍然受捧

文|1% Anthony

1%投資課程總監

朋友: 「冇啦…連大大西北屋苑都賣到成萬一蚊呎。」

筆者: 「係咩?唔係喎,最近有同學睇過都唔使。」

朋友: 「新聞真係咁講架喎。」

筆者: 「我搵網上成交你睇啦…嗱~~邊係過萬呢?」

朋友: 「我噚日真係見到呢單新聞架喎。」

筆者: 「搵嚟睇吓。」

朋友: 「好呀…嗱~~咪就係呢單囉。」

筆者: 「Click入去睇吓…」

朋友: 「好呀~~」

筆者: 「唓!你睇清楚~~」

朋友: 「咩呀?」

筆者: 「頂層連天台,兼無敵靚景呀!」

朋友: 「咁即係點呀?」

筆者: 「天台唔使錢呀?扣番就唔係萬一啦。」

朋友: 「咁計架咩?真係俾佢嚇親~~」

筆者: 「升市特別多天台架!」

朋友: 「咁跌市呢?」

筆者: 「跌市特別多凶宅囉!」

朋友: 「點解嘅?」

二手樓市,成交有高有低。

即使同一屋苑,成交呎價都可以有很大分別。

例如屋苑那一幢樓、方便是否方便、樓層高定低、景觀靚唔靚、裝修正唔正、大單位定細單位、開則好唔好…都會直接影響樓價,少則相差一、兩成,最誇張的可以相差三、四成。例如均價400萬的單位,貴的可以賣到450萬,平的可以賣到350萬,代理、傳媒報告成交的時候,會用那宗成交呢?用高價那宗?還是低價那宗?

升市…大家都喜歡看創新高的消息

無論是代理,還是傳媒,都會傾向於發掘高價成交,受歡迎嘛。於是就會有很多高層、靚景、靚裝修的單位,甚至有很多連天台特色單位的報導,因為成交價都遠高於一般水平。

首先,面積及罕有度有優勢!

雖然天台只是一個空間,不能搭建天台屋,然而始終是一個空間,悉心包裝一下,就是罕有的空中花園,筆者也有不少這些單位,根據過往經驗,如果天台四正好用,面積與單位相差不多,例如400呎的單位,有300多呎的天台,估值一般會高10~15%。如果單位的估值是400萬,連天台就是440~460萬,如果遇到心頭好客人,例如外籍人士或養寵物的,可以再賣高些少。以上述的單位為例,如果呎價1.1萬,扣除天台後,筆者覺得折算約9,300左右。

其次,樓層方面有優勢!

香港人喜歡高層,樓層越高,估值越高,例如均價400萬的單位,每高一層,估值隨時高3、4萬,35樓的單位,估值隨時比20樓的單位高4、50萬,最高與最低的單位,估值相差百萬很常見。綜合以上兩個因素,頂樓連天台特色單位往往比正常價高出一、兩成,升市要找創新高的成交,當然最適合。

跌市呢…大家都喜歡看劈價的消息

那裡可以找到低價成交呢?以2016年初的跌市為例,正常劈價當然會有,然而劈得最狠最勁的,當然要數凶宅,又或者凶宅同層的成交。一般來說,凶宅的價錢會比正常單位平近3成,視乎有多凶有多猛,視乎市況旺淡而定,即使是凶宅同層,亦會平一、兩成,如果單位均價是400萬,凶宅可低至280萬,凶宅同層亦可以低至340、350萬,最適合劈價報導,只要細心閱讀內文,不難發現有曾經發生事故等字眼,2016年初經常出現。

所以睇新聞要睇內文,分析要客觀理性。

當然大部份人都不能做到,高價成交新聞多,大家就傾向相信樓價會升,劈價成交新聞多,大家就傾向相信樓價會跌。理性分析的同時,都要考慮市場的心態與力量。

本文為作者觀點,不代表本媒體立場。

編輯:雷沁原 責編:郭韻婷

編輯:Savanna Lei

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