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周顯

著名細價股炒家

【周顯專欄】如何把旺角舊區重建

【周顯專欄】如何把旺角舊區重建
圖:資料圖

食色中環|周顯

著名細價股炒家

根據市區重建局的研究報告,發現旺角舊區有800多幢舊樓,即佔29%,已經用盡了地積比率,如果要全部重建,虧蝕額高達1,380億元,因此,如果要重建,便要提高地積比率,但增加人口密度,又會為交通帶來壓力,以及空氣不流通等。

其實,要解決旺角舊區重建的問題,可用我一直以來,提倡的策略,由於旺角是行人密集,所以更加容易解決,但必須是大規模地整區重建,否則我的方法就不可行了。

我的建議是,把地面絕大部份騰空,用來興建道路、上落客貨區,以及掉頭處,巴士及小巴站,這是效法像港島的藍灣半島、交易廣場,以及旺角的新世紀廣場的建造概代。

由於錶位霸佔了一條行車線,只要大量興建停車場,取消錶位,再加上新設的上落客貨區,可以舒緩了大部分的交通擠塞。

發展商喪失了地舖,可以回贈bonus ratio的樓面面積,以作補償。因為是大規模的重建,因此發展商可以興建大型商場,用不著使用地舖。其實,一條通菜街,無數店舖,只要一個大型商場,足以全數搬遷,可以把街道重新讓汽車行駛。

至於行人,則效法中環,用大量的行人天橋來連接,避免人車爭路。如果二樓有商場,行人反而更加願意走天橋,因為不用過馬路,更加方便,中環的行人天橋群便是好例子。

新發展區可以向高空發展,假設地積比率是常數,樓宇建得越高,地面反而更為空曠,如果把bonus ratio送給發展商,還可以用來交換地面土地,打造市肺,改善環境。

旺角本來是商住區,現時商業太多,反而不堪人居。如果市區重建,住宅部分根本不可以在低層,否則會太過擾民,所以高空發展在所難免。由於旺角有大量的劏房,所以人口異常擠迫,但在市區重建的過程,可以禁止發展商建造、出售納米樓,便可有效將居住人口封頂,有利於舒緩交通和人流。

那麼,旺角原來居住在劏房的人怎辦?其實,深水埗和太子、旺角只是一、兩個車站之隔,但樓價和租金均便宜得多,所以在旺角重建之時,深水埗便是旺角的後勤基地了。

作者簡介:

周顯,著名的炒股理論家,吃喝玩樂家,不著名的歴史學家、政治學家,過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。

本文為作者觀點,不代表本媒體立場。

編輯:陳正偉 責編:郭韻婷

編輯:Chen Ching Wai

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