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著名細價股炒家

【周顯專欄】政府講樓價的兩個謬誤

【周顯專欄】政府講樓價的兩個謬誤
圖:資料圖

食色中環|周顯

著名細價股炒家

在2009年,曾蔭權在發表《施政報告》時,指出當時不過,豪宅與一般樓宇屬不同市場,中產的樓價仍遠低過97年高峰期,「4000元一呎的住宅有很多選擇」。

參考當時十大屋苑的平均呎價﹕太古城是7,739元,康怡花園是6,185元,杏花邨是5,947元,海怡半島是5,814元,黃埔花園是5,490元,滙景花園是5,213元,麗港城是4,922元,沙田第一城是4,611,美孚新邨是4,107元,嘉湖山莊是2,145,雖然當時計的是建築呎價,但是樓價距今,也已升了一倍至幾倍。

有很多人,因而懷念曾蔭權,說他當年沒說錯呀,如果聽他的話去買樓,現在已經贏大錢了。

這種說法,犯了一個分析上的大毛病。大家要小心,我說的並不是這單一事件,而是說分析上的錯誤,因此,這是哲學議題,而非樓價議題。

這毛病在於,如果同你講此話的人,是你的朋友,勸你去買4,000元以下的樓,你買了,因而發達,你應該感激他。可是,曾蔭權是當時的行政長官,他從2005年起已經負責土地供應和住宅樓宇供應,後來的房屋短缺,樓價飛升,他不可能預見不到,但也沒有想辦法去解決,這根本就是他的責任。

簡單點說,一個行政長官眼見樓宇供應不足,樓價會漲,他不去解決問題,只叫市民買樓,這是不負責任的,市民應該怨恨他。反過來說,如果我周顯大師眼見樓宇供應不足,樓價會漲,便叫讀者買樓,讀者應該感激我,因我沒法子控制土地和樓宇供應。

好了,現在講另一個關於樓價的謬誤,就是供應量和樓價的問題。

假設現時的樓價是2萬元一呎,我看中一個一千呎的單位,售價是2,000萬元,我買不起,這是樓價問題,也是我的荷包問題。

可是,如果從政府的角度去看,我買不起樓,是我的個人問題,政府看的是大數據﹕只要看供應量,再加上購買力,已經可以判斷出樓價是升是跌。由於購買力大致不變,而且政府也只能控制供應量,因此,政府只能從供應量去作出調節,沒有他法。

正如我一直所講,居住問題是人均居住面積的增減問題,政府應該長期地、穩定地增加人均居住面積,究竟誰人買得起樓、誰人買不起樓,卻是另一個問題。就是在美國、在加拿大,買不起樓的也大有人在。

簡單點說,供應量和人均居住面積才是政府最應該看的大數據,樓價反而是其次又其次。一個政府假如不停講樓價,證明它根本不懂房屋﹕市場並非政府的首要關注,政府應主力去拼供應。

我明白以上兩個謬誤的推理寫得並不清楚,但我認為結論沒問題,只是我寫得不好而已。

作者簡介:

周顯,著名的炒股理論家,吃喝玩樂家,不著名的歴史學家、政治學家,過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。

本文為作者觀點,不代表本媒體立場。

編輯:陳正偉 責編:郭韻婷

編輯:Chen Ching Wai

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