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【周顯專欄】公屋和居屋是必不可少的過渡

【周顯專欄】公屋和居屋是必不可少的過渡

民主派的議員或未看出人均居住面積的問題。圖:星島

食色中環|周顯

著名細價股炒家

前兩天說到,公屋是對珍貴的土地資源的浪費,但卻是必要之惡,皆因如果要大量興建新樓,快速改善市民的居住環境,如果不用公屋,全建私樓,樓價便會下跌得太快,整個金融體系難以承受。

在這情況之下,正確的做法,是大量建造公屋和居屋,以解決住宅樓宇的「量」的問題,當人均居住面積達標之後,這個指數每年只需有微量的增長,便已足夠。

由於香港政府刻意欺騙市民,而公眾的監察人員又太笨,沒有智力去批評政府,因此,政府從來沒有計算人均居住面積。

我們只有新樓的人均面積,1984年是148呎,現時是211呎,在30年後的2046年,將是236呎,比現時高出11%,30年有11%的增長,說得還真不害燥!問題在於,政府和建制派的臉皮如此厚,那還罷了,民主派的議員也看不出來,甚至連朱凱迪、姚從炎這些自命懂得地產的議員,也對這些基本原理不知不覺,還指望他們監察地產霸權呢!(事實是,他們的立場和地產霸權的利益是一致的,因為地產霸權坐擁土地,最大的利益就是少起樓、不起樓,可以不用工作,便能坐地升值。)

(有幾個議員都對我說過,朱凱迪、姚從炎、劉小麗這幾位議員議政勤力,很能發掘出細微的數據,但我認為,如果理論搞不通,數據發掘得多精細,也不過是笨蛋一名。不過話說回來,努力的笨蛋固然也是笨蛋,但也總比懶惰的笨蛋為佳,後者例如說,金融服務界的議員啦!)

理論上,當人均居住面積增加到合理的地步後,只需要小幅增長,便已足夠。不過當然了,在政府和反對派議員們的合力欺騙市民下,直至2046年,人均面積也不可能達標,但理論上,當它達標後,便要進行第二步,解決樓宇的「質」的問題。

第二步就是逐步減少公屋和居屋,把私樓的比重增加。因為私樓的質素比公屋和居屋為佳,因此,只要把比例逐步反轉過來,市民的平均居住質素便會慢慢改善。

由於在這時,人均居住面積已達標,該上樓的貧窮戶也已上了樓,中產階級也都住在居屋,私樓的價格也會在合理的地步。在這時,逐步增加私樓的比例,不會對樓價造成太大的衝擊,中產階級也不會負擔不起。

換言之,大量興建公屋和居屋,只是一個過渡期,這好比糧食不夠,耕地只有用來種莊稼,而且要配給,但糧食足了,便可以增加肉類的比例,還可用市場價格來運作。到了最後,還是要由私樓主導市場,才是王道。當然,照香港的情況,以及民智之愚笨,相信在我有生之年,也不會看到這一點。我作為智者,唯一能做到的,就是獨善其身,自己努力住豪宅,別人住甚麼地方,可管不著了。

以新加坡為例子,本來人均居住面積已經達標,但看它的情況,好像還想繼續增加人均居住面積,繼續大量興建組屋,以應民粹之所求,所以暫時不會增加私樓的比例,但這出現了組屋比私樓的面積更大的怪現象,近年香港的情況也差不多。

至於日本,公共房屋只佔很少的比例,但幾十年前為了改善人均居住面積的問題,大量興建了劣質樓宇,現時則逐步興建高建築質素的私樓,平均面積一千多呎,以作取代。至於在七、八十年代興建的劣質樓宇,則在海外促銷,找愚笨的外國人去接貨。

本文章由作者為橙新聞獨家供稿

作者簡介:

周顯,著名的炒股理論家,吃喝玩樂家,不著名的歴史學家、政治學家,過去還曾經當過社論主筆和武俠小說作者。

本文為作者觀點,不代表本媒體立場。

編輯:Alan Yu

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