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橙新聞

【特寫】樓市亂象:市民小心「奪命」按揭隱藏收樓危機

【橙訊】樓市過熱,為防範泡沫風險進一步惡化,特首梁振英本月5日突然宣佈「加辣」,即日起將原有住宅物業交易的從價印花稅稅率劃一調高至15%,港人首置及換樓客則獲豁免。過往政府8次推出辣招壓抑樓市,惟樓市持續亢奮,相關成效備受市場質疑,今次加辣係咪真係會有成效呢?而事實上,市民除了關注樓價走勢之外,其實都要留意按揭市場隱藏的危機。

文:Emma 、Wai 視頻:Ming 、Leo

【特寫】樓市亂象:市民小心「奪命」按揭隱藏收樓危機

澳新銀行大中華區首席經濟學家楊宇霆。

自從政府推出樓市新辣招之後,本港樓市交投顯著下降。財政司司長曾俊華今日就表示,政府上月初推出新一輪「辣招」後,本港樓市已有所冷卻,樓市交投表現淡靜,樓價升勢亦減慢,相信措施對樓市具體成效仍需過一段時間才能完全顯現。

影響樓市真正的因素是利息

對於政府加辣,澳新銀行大中華區首席經濟學家楊宇霆接受橙新聞專訪時表示,政府加辣是希望將太過激烈的樓市氣氛降低,「但你問我這些中長線措施有無效,視乎美國利率政策,因為樓價與利息息息相關。」他認為,如果美國一日唔加息,樓價一日都會升,短期辣招、印花稅,甚至按揭首期提高,只能治標不治本,或者令泡沫爆破機會越來越細。

【特寫】樓市亂象:市民小心「奪命」按揭隱藏收樓危機

中銀(香港)個人金融及財富管理部副總經理葉慧文。

中銀(香港)個人金融及財富管理部副總經理葉慧文亦對橙新聞表示,政府出招主要是想壓抑樓價繼續上升,主要針對投資者,未來美國加息相對審慎,加上本港失業率維持低水平,房屋供應沒有過剩,相信本港樓價不會大跌,不過,5%至10%跌幅是有可能的,她預料未來半年市場仍然維持低利率。

「(美國)大選第二日,大家對加息預期升溫,因為特朗普不是很喜歡現時聯儲局,或者過往幾年的低利率政策。現時出招,起碼對於一些想入市的小投資者作出警戒。我覺得措施本身是健康的,但究竟低利率的環境可以維持幾耐,我覺得大家需要留意這方面的風險。」楊宇霆說。

【特寫】樓市亂象:市民小心「奪命」按揭隱藏收樓危機

講到利息,今年三月起,銀行為吸納客源,H按減息戰正式打響,各大銀行紛紛加入戰團,幾輪減息戰之後,目前幾間銀行最低可提供H+1.35厘。根據最新數字顯示,目前選用H按的人士已經達到93.6%。

【特寫】樓市亂象:市民小心「奪命」按揭隱藏收樓危機

中原按揭經紀董總經理王美鳳。

中原按揭經紀董總經理王美鳳接受橙新聞專訪時表示,由三月起,銀行公佈調低H按息,變相推動H按減息戰的齒輪,開始有銀行基金調低H按息,今年H按減息潮大大話話已經有三次,甚至現在H按息仍然有些微下調的跡象。現時H按的競爭仍然維持激烈,更有機會下調的空間,相信今年H按息會降低至H + 1.3厘的水平。

銀行提供低按揭計劃對於用家來講,當然是好事!不過,近年發展商為谷銷情,亦提供超高成數按揭推盤,新盤提供95%按揭更是司空見慣。對此,王美鳳認為。發展商流行提供二按,亦非常流行提供高成數一按,要特別留意,如果選用發展商二按,礙於第一按揭由銀行審批,審批的時候銀行會顧及二按部分借款人的供款能力能不能同時通過一按、二按的貸款,所以通過壓力測試的要求變相較高。

銀行按揭戰將會持續

【特寫】樓市亂象:市民小心「奪命」按揭隱藏收樓危機

不過,值得注意的是,發展商一按二按主要為首期不足,又想入市的買家而設。部分發展商為了賣樓套現,更索性自行擔當銀行借貸角色,向買家提供按揭安排,更標榜無壓力、包按等,即是沒有類似銀行按揭的壓力測試,甚至提供所謂的「呼吸Plan」,總知你呼吸到,有氣唞我就借錢俾你,可謂完全無底線。

王美鳳表示:「高成數一按,今年來講是相當流行,現時好多新盤發展商都會提供一按,一般來講按揭成數可以高到8成,但要特別留意,坊間部分新盤,發展商提供的一按甚至可以做到包按,意思就是借款人未必需要有充足的還款能力都可以獲批按揭。」

葉慧文亦提醒買家要留意發展商提供的高成數按揭,她表示,一旦樓價開始向下,買家將按揭轉介至銀行未必能夠獲得同樣的按揭待遇,因為屆時銀行對物業的估值會和發展商的估值有區別。另外,她又相信,目前本港銀行的按揭市場競爭會持續,因為隨著加辣之下樓市交投下跌,新造按揭市場必定競爭激烈,她相信按揭承造量會恢復到今年初的水平。

高成數按揭是按揭炸彈

當然了,由買家的角度考慮,借款不用過壓力測試,「好處」自然是批核簡單,但借款人可能負上難以負擔的債務。現時發展商普遍提供的一、二按,優惠期後利率一般由P-1厘至P+1厘,較銀行按揭利息高2至4厘,一旦又碰上按息上升2、3厘時,供款實際會增加多少,真係要認真計下條數!買家無力償還高成數按揭,隨時埋下按揭炸彈,隱藏危機。

你有張良計我有過墻梯,出招後,不少發展商出盡法寶推新盤稅務優惠,幫買家代繳15%從價印花稅。點解發展商會借錢俾你買樓,貼錢賣樓呢?一旦經濟變壞,樓市大跌,物業最大的債主不是銀行,而是發展商,一旦斷供,或者走佬,物業最後還是回到發展商手上。究竟包按是天使還是魔鬼,自行判斷吧!

編輯:EmmaKwok

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